Herramienta desarrollada por Déficit Cero y Unholster señala que el acceso a la vivienda comenzó a empeorar en Chile desde finales de los 2000
La migración y el crecimiento natural de los hogares han impulsado un aumento significativo en la demanda por vivienda, concentrándose en las comunas urbanas del norte y la Región Metropolitana.
Una nueva herramienta que permite comprender la evolución de la crisis habitacional en Chile, sostiene que los primeros síntomas de ésta surgen hacia finales de la década del 2000, cuando comienza a reducirse el ritmo de construcción. Un fenómeno que se acompañó de un aumento de hogares que demandan una vivienda, tanto por la ola migratoria como por el crecimiento natural de los hogares.
Según la plataforma Trayectoria de la Vivienda en Chile, liderada por Déficit Cero y desarrollada en conjunto con Unholster, desde el año 2015 Chile experimentó un alza en la demanda por vivienda, duplicando la cifra de 100 mil nuevos hogares anuales a 230 mil. Este aumento se ha concentrado principalmente en las comunas urbanas del norte y en la Región Metropolitana, lo que ha generado una presión significativa sobre la oferta habitacional en esas zonas. A la vez, la configuración de los hogares ha cambiado en los últimos años, con un notable incremento en los hogares unipersonales y monoparentales, lo que ha contribuido a diversificar y complejizar la demanda por vivienda.
Por otra parte, desde el punto de vista de la oferta, el volumen de nuevas viviendas presentó una estabilidad relativa desde los años 90, con ciclos de alta y baja construcción. Sin embargo, desde el 2006 se ha observado una tendencia decreciente en el ritmo de construcción de viviendas por cada mil hogares, situación que se ha agudizado desde 2021 en adelante. A esta desaceleración en la construcción, se suma un cambio en las características de las viviendas, donde la superficie promedio de las nuevas construcciones aumentó de 60m² a 80m² entre 2003 y 2013.
Aumento de arrendatarios
El acceso a la vivienda en Chile ha enfrentado desafíos significativos en los últimos años; creció la proporción de arrendatarios de un 17% en 2009 a un 27% en 2022. Paralelamente, los precios de arriendo han crecido desde 2011, especialmente en las regiones del norte y la Región Metropolitana, lo que ha empeorado la asequibilidad de la vivienda para muchas familias. Es decir, los hogares que arriendan una vivienda y pagan más del 30% de sus ingresos, quedando en una situación de fragilidad habitacional: cualquier shock económico, como el continuo aumento de la inflación, una enfermedad o perder un trabajo los podría empujar a vivir en déficit.
A nivel nacional, la mediana del arriendo aumentó entre 2011 y 2022 más de $143 mil en el valor real. Este incremento del gasto en arriendo ha generado que una proporción creciente de los ingresos familiares se destine al pago de la vivienda (pasando de un 16% en 2002 a 27% para la mediana de los hogares en 2022), limitando la capacidad de ahorro y afectando la calidad de vida de los hogares.
Por otro lado, el precio de compra de las viviendas ha aumentado desde 2010 en todo el país, acentuando la brecha entre los ingresos de las familias y los costos de adquisición de una vivienda propia. La relación precio-ingresos (PIR) -indicador que divide la mediana del precio de compra de vivienda con la mediana del ingreso anual de los hogares- ha empeorado notablemente desde 2006.
Además, se ha restringido el acceso a créditos hipotecarios para una gran parte de la población; si el 2006 un 74% de los hogares tenía los ingresos para acceder a un crédito a 20 años, para el 2022 este indicador apenas llega a un 35% de los hogares chilenos. Este fenómeno ha sido particularmente intenso en las regiones del norte y la Metropolitana, donde la presión de la demanda ha sido mayor.
Un problema persistente y cambiante
Sebastián Bowen, director ejecutivo de Déficit Cero, sostuvo que esta plataforma “nos permite tener una visión integral y detallada sobre cómo ha evolucionado la crisis habitacional en el país. Esta recopilación y presentación de datos es esencial para entender las causas y la evolución de la crisis habitacional para, a partir de allí, diseñar políticas públicas más efectivas y focalizadas. El desafío es grande, pero con información precisa y un compromiso público-privado, podemos transformar esta crisis en una oportunidad”.
En tanto, desde Unholster su gerente general, Antonio Díaz-Araujo enfatizó en la importancia de la integración de datos para identificar y abordar desafíos de impacto social: “en este caso se revelan factores críticos en materia de vivienda, incluyendo la creciente demanda, el ritmo de construcción y el impacto de la migración; todos hallazgos claves para orientar políticas públicas y estrategias privadas dirigidas a mitigar estos problemas”.
A pesar de estos desafíos, se ha logrado reducir significativamente el número de viviendas irrecuperables y el hacinamiento en las últimas décadas, especialmente en las regiones del sur del país. Por otro lado, el perfil de los hogares afectados por el déficit habitacional ha cambiado con el tiempo. Desde 1996, ha aumentado la proporción de hogares con jefaturas femeninas, mientras que desde 2011 se ha incrementado la presencia de inmigrantes y hogares unipersonales en la población que carece de una vivienda.
Este panorama subraya la complejidad del problema habitacional en Chile, donde la interacción de diversos factores —demográficos, económicos y sociales— ha contribuido a la configuración de una crisis que requiere de soluciones integrales y coordinadas a nivel nacional y regional. El desafío de alcanzar un déficit habitacional cero, demanda una respuesta robusta que considere tanto la expansión de la oferta como la mejora en el acceso a la vivienda, abordando las necesidades de los diferentes grupos que componen la sociedad chilena.
¿Dónde se puede encontrar? En trayectoriavivienda.deficitcero.cl.
